Wszczęcie egzekucji z nieruchomości następuje na wniosek wierzyciela skierowany do komornika sądu, w którego okręgu nieruchomość jest położona art. (art. 921 § 1 k.p.c).

Znane są przypadki, w których to dłużnik nie jest jedynym właścicielem nieruchomości, z której komornik chce zaspokoić roszczenie wierzyciela. Czy w powyższej sytuacji wierzyciel może żądać zaspokojenia wierzytelności z całej nieruchomości? Oczywiście odpowiedź brzmi nie. Istnieje jednak możliwość przeprowadzana egzekucji z części ułamkowej nieruchomości. Należy jednak zaznaczyć, iż współwłasność musi mieć charakter współwłasności w częściach ułamkowych. Zatem prowadzenie postępowania egzekucyjnego z części ułamkowej nieruchomości jest niemożliwe, gdy nieruchomość jest własnością małżonków na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej, lub też jest własnością spółki cywilnej lub jawnej, ponieważ w powyższych przypadkach mowa jest o współwłasności łącznej.

Zatem dłużnik przeciwko któremu został wydany tytuł wykonawczy otrzymuje od komornika wezwanie do zapłaty w ciągu 14 dni od daty jego otrzymania, pod rygorem przystąpienia do oszacowania i opisu nieruchomości. Przedmiotowe wezwanie jest ostateczną możliwością spłaty roszczenia przez dłużnika, a tym samym uniknięciem licytacji komorniczej udziału w nieruchomości.

Jednocześnie z wezwaniem do zapłaty, komornik przesyła do sądu prowadzącego księgę wieczystą dla nieruchomości wniosek o wpis w księdze wieczystej informacji o zajęciu nieruchomości. Ma to na celu uchronienie potencjalnych nabywców przed zakupem zajętego przez komornika udziału w nieruchomości.

Mimo tego, iż współwłaściciele nieruchomości nie są stronami postępowania egzekucyjnego stosownie do art. 1005 k.p.c. zostają również poinformowani przez komornika o zajęciu ułamkowej części nieruchomości.

Po upływie terminu określonego w wezwaniu do zapłaty, komornik na wniosek wierzyciela przystępuje do opisu oraz oszacowania nieruchomości. W tym miejscu należy podkreślić fakt, iż opisowi i oszacowaniu podlega cała nieruchomość, zaś sumą oszacowania takiej części jest odpowiednia część sumy oszacowania całej nieruchomości (art. 1009 k.p.c). Następnie udział w zajętej nieruchomości ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Po zakończeniu licytacji, uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.

Wbrew ogólnemu przekonaniu o problemach związanych z zakupem udziału w nieruchomości, po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności istnieje możliwość wystąpienia do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności.

mgr Lewoń Katarzyna